Osakkaana asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiö
- Omistaa ja hallitsee yhtä tai useampaa rakennusta, joissa yhtiöjärjestyksellä yli puolet lattiapinta-alasta on määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
- Jokainen osake yksin tai toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.
Osakkeenomistaja siis omistaa sananmukaisesti osakkeen/osakkeita, jotka tuottavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa.
Hallinta merkitsee oikeuksien lisäksi velvollisuuksia. *
Yhtiöjärjestyksen huoneistoluettelossa on mainittu, mitä huoneistoon ja samalla hallintaan kuuluu, esimerkiksi: 2h+k+kph.
Oikeudet ja velvollisuudet osakkeenomistajana
Oikeudet
- Oikeus hallita merkitsee käytännössä oikeutta asua, vuokrata tai pitää tyhjillään huoneistoa*
- Laajaa oikeutta tehdä huoneistossa muutoksia*
- Oikeutta myydä osakkeensa (lunastuslauseke)
- Oikeus osallistua päätöksentekoon yhtiökokouksessa joko itse tai valtuuttamansa henkilön kautta. Kirjeellä tai postikortilla ei voi osallistua yhtiökokoukseen
- Oikeus pyytää yhtiökokousta käsittelemään jotain tiettyä asiaa, josta päättäminen yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluu yhtiökokoukselle
- 1/10 vähemmistöllä oikeus saada koolle ylimääräinen yhtiökokous tiettyä asiaa varten
Velvollisuudet
- Velvollisuus noudattaa asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestystä
- Velvollisuus noudattaa järjestysmääräyksiä ja hallituksen antamia määräyksiä järjestyksenpidon ja turvallisuuden asioissa
- Velvollisuus pitää asunto-osakeyhtiön omistama huoneisto kunnossa.
- Velvollisuus ilmoittaa huoneistossa tehtävistä korjauksista etukäteen taloyhtiölle (isännöitsijä/hallitus).
- Velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle (isännöitsijä/hallitus) viipymättä huoneistossaan havaitsemistaan vioista ja puutteista
Yhtiökokous
Asiat
Yhtiökokouksessa/yhtiökokouksissa käsiteltävät asiat on mainittu yhtiöjärjestyksessä. Kokouksessa voidaan käsitellä lisäksi muitakin asioita. Useimmiten muut asiat sivuavat tehtäviä korjauksia. Isoista korjauksista päätetään yhtiökokouksessa korjauksen pääpiirteinen aikataulu (vuosi) ja rahoitus (lainanoton enimmäismäärä, lainan pituus sekä kiinnitys- ja panttausasiat).
Kutsu
Aikaisintaan neljää viikkoa ja viimeistään viikkoa ennen kokousta. Kutsussa mainittava on käsiteltävät asiat ja esimerkiksi lainapäätöksissä lyhyt selvitys määrästä ja ajasta. Kutsu lähetetään siihen osoitteeseen, jonka osakkeenomistaja on yhtiölle antanut. Kutsu toimittamistavasta on maininta yhtiöjärjestyksessä (sanomalehti, ilmoitustaulu, kirje, kirjattu kirje).
Yhtiökokouksessa ei tehdä päätöksiä kohdassa "muut esille tulevat asiat". Jos kaikki osakkeenomistajat ovat kokouksessa läsnä, voidaan kaikkien niin suostuessa päättää muistakin kuin kutsussa mainituista asioista. Myös yhtiökokous voidaan pitää ilman kutsuaikaa, jos kaikki siihen suostuvat.
Osallistumisoikeus
Osakkeenomistajalla tai valtuuttamallaan/avustajalla. Oikeus tarkistetaan osakeluettelosta, joka on oltava kokouksessa. "Juuri äsken" kaupan tehneet osoittavat oikeutensa osakekirjalla (kopio) ja kauppakirjalla. Juridisella henkilöllä on yhteisönsä antama valtakirja. Osallistumisoikeus on myös tilintarkastajilla, hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä.
Hallitus
Hallitus valitaan yhtiökokouksessa. Lukumäärästä on maininta yhtiöjärjestyksessä. Jäsenen erotessa kesken kauden ei hallitusta ole välttämätöntä täydentää, jos hallitus lukumäärältään säilyy päätösvaltaisena. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan, siinäkin tapauksessa, että entinen hallitus on valittu jatkamaan.
Puheenjohtaja kutsuu koolle hallituksen. Käytännössä yhtiön isännöitsijä hoitaa koolle kutsumisen sovittuaan ajankohdasta puheenjohtajan kanssa. Kokouksen voi kutsua koolle "heti" tai myöhemmin. Kaikkien hallituksen jäsenten on saatava kutsu.
Hallitus pitää kokouksen niin usein kun käytännön asiat sitä vaativat.*
Erimielisissä asioissa äänten mennessä tasan puheenjohtajan kanta ratkaisee.
Hallituksesta voi erota milloin tahansa kesken toimikauden. Eroaminen ei poista vastuuvapautta, josta päättää yhtiökokous.
Isännöitsijällä on yhtiön toimitusjohtajana oikeus saada tieto hallituksen kokouksesta ja osallistua siihen, ei kuitenkaan "oman asian" käsittelyyn. Jos hallituksen kaikki jäsenet ovat esteellisiä, voidaan päätös silti tehdä.
Hallitus päättää yhtiön asioista yhtiökokousten välillä ja panee toimeen yhtiökokouksen päätökset. Hallitus ohjeistaa isännöitsijän työtä ja valvoo sitä. Hallitus on isäntä ja isännöitsijä renki.
Isännöitsijä
Yhtiön hallitus ottaa ja erottaa isännöitsijän. Yhtiökokous ei voi siirtää asiassa päätösvaltaa itselleen. Näin myös isännöitsijän palkkiosta päättää yhtiön hallitus.
Jos yhtiö ostaa isännöintipalvelut ei isännöitsijä ole työsuhteessa vaan hänellä on toimitusjohtajan asema. Isännöitsijä voidaan irtisanoa heti isännöitsijän tehtävästä, mutta sen sijaan esimerkiksi isännöintitoimiston kanssa tehty sopimus irtisanomisajasta jää voimaan.
Isännöitsijän tehtävät
Isännöitsijä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Tehtävät on lueteltu tarkemmin Suomen Kiinteistöliiton "Isännöintitehtäväluettelossa".
HALLINTO- Kokousten järjestelyt
- Sopimusasiat
- Valvonta
- Työsuhdeasiat
- Ilmoitusvelvollisuudet
- Muut hallinnolliset tehtävät
- Taloussuunnittelu
- Laskentatoimi
- Kiinteistön hoitotehtävien järjestäminen
- Kunnossapito-, korjaus-, perusparantamis-, ja rakennuttamisasiat.